建业住宅集团(中国)有限公司2016年面对合格投资者公开发行公司债券(第一期)募集说明书摘要
作者:admin 来源:和记娱乐 阅读: 时间:2019-03-10 03:18 字体:[  复制 打印 网址

  胡葆森,65岁,为建业地产股份有限公司执行董事、主席兼建业集团创办人。 胡先生亦为建业集团数家附属公司的董事。 胡先生负责制定建业集团的发展策略、投资项目决策以及厘定发展方向。胡先生于1979年毕业于郑州大学,主修英语,并于2005年3月27日完成中欧国际工商学院的CEO课程。 胡先生在房地产开发及投资方面拥有超过22年的经验。胡先生的事业生涯始于1979年加入中国纺织品进出口公司河南分公司。1982年至1985年间,胡先生获河南省对外经济贸易合作厅派往香港工作。自1985年至1986年,胡先生出任中原国际经济贸易公司(“中原国际”)助理总经理。于1986年至1988年,胡先生出任中原国际附属公司国光实业有限公司董事长兼总经理。1988年至1991年间,胡先生分别于中原国际(集团)有限公司及中原海外发展总公司担任助理总经理及总经理。于1992年5月,胡先生进军中国房地产市场,奠定本集团的基础及建立“建业”品牌。除发展建业集团业务外,胡先生同时致力于参与社会公益事业及推动中国房地产业的发展。

  罗臻毓,49岁, 为建业地产股份有限公司非执行董事,并为董事会副主席。 罗先生亦为建业集团数家附属公司的董事。 罗先生为凯德置地中国控股私人有限公司(“凯德中国”)的行政总裁。 凯德中国为凯德置地有限公司(“凯德置地”,连同其附属公司统称为“凯德集团”,为亚洲最大的上市房地产公司之一,其总部位于新加坡且于新加坡上市)的全资附属公司。凯德中国为在中国开发高质量住宅、商用物业及综合发展项目的长期房地产发展商。 罗先生于2001年9月加入凯德集团,并自2004年8月起留驻中国。罗先生获委任为行政总裁之前,曾任凯德中国的副行政总裁兼首席投资官,以及区域总经理(华南区)。罗先生亦曾于凯德集团内担任多项职务,包括雅诗阁有限公司(“雅诗阁」”于中国的董事总经理。 罗先生于2004年8月至2007年7月任职于雅诗阁期间,成功带领雅诗阁连续两年荣膺中国驰名“酒店式公寓100强排行榜”榜首,并使其中国业务由8套物业增长至横跨10个城市的22套物业。 罗先生于2007年加入凯德中国,协助将其华南区业务转型。 罗先生亦负责凯德中国的房地产金融业务,包括来福士中国基金及凯德中国发展基金,基金合并规模为23亿美元。 罗先生于1991年展开其房地产事业。 于加入凯德集团之前,罗先生为淡马锡控股(私人)有限公司的私人证券投资联席董事,领导其亚太区的私人证券投资业务。 罗先生持有新加坡国立大学产业管理学(二等甲级荣誉)理学学士学位。罗先生亦持有俄克拉荷马市大学颁授的工商管理硕士学位,并于2013年报读哈佛商学院的进阶管理课程。罗先生现为丽丰控股有限公司(香港联交所上市公司)之非执行董事。

  潘子翔,43岁,自2015年4月1日起获委任为为非执行董事。建业集团数家全资附属公司的董事。潘先生现为凯德置地附属公司且属凯德中国一部分之CapitaLand Township Holdings Pte Ltd(“凯德城镇开发控股”)的首席执行官。 潘先生兼任凯德中国区域总经理(西南区)一职。 凯德中国亦为凯德置地的全资附属公司,为中国长线房地产发展商,一直致力于高质量住宅、写字楼及综合商业项目。 潘先生于2003年7月加盟盛邦新业集团,自2012年9月起长驻中国。 2011年7月,凯德置地开始收购盛邦新业集团,而凯德城镇开发控股(前为盛邦新业集团之一部分)于2015年3月成为凯德置地的全资附属公司。 潘先生于2010年4月获委任为凯德城镇开发控股首席执行官前,潘先生曾任凯德城镇开发控股副首席执行官同时管理总值4.5亿美元的凯德城镇发展基金。 潘先生自担任首席执行官以来,带领团队实现了超过人民币130亿元的销售收入,旗下御锦城和卓锦城项目,分别荣膺“2014年西安住宅销量冠军”及“2010年成都畅销项目十强”之一。 身为凯德城镇开发控股首席执行官及凯德中国区域总经理(西南区),潘先生现管理包括成都、无锡、西安、沈阳在内的7项住宅项目,单位总量达65,000套。 潘先生目前也是新加坡 — 四川贸易与投资委员会及新加坡 — 辽宁经济贸易理事会成员。 潘先生自1997年开始涉足房地产行业。 加盟凯德集团前,潘先生曾任新加坡建屋发展局(HDB)的机电工程师,之后主管建筑入门网站HDBuilders.com,为新加坡房地产业提供电子协作及电子采购服务。潘先生曾为建材电子竞投之行业先锋,2000年至2003年任职HDBuilders期间曾管理超过3.5亿新加坡元的网上拍卖。潘先生获得HDB的海外学士学位奖学金,于1997年获英国帝国理工学院颁授电气和电子工程学硕士(一等荣誉)学位。 随后,潘先生获得盛邦新业集团的研究生奖学金,并于2010年获美国芝加哥大学商学院颁授高级管理人员工商管理硕士(荣誉)学位。

  张春峰先生,51岁,武汉大学企业管理硕士。张先生于1983.7-1987.1期间任河南省粮贸公司财务副科长,1987.2-1990.6期间任郑州小麦贸易中心任财务部副经理,1990.7-1995.6期间任郑州粮食批发市场、郑州商品交易所历任结算中心主任、基建办主任、郑商所总会计师,1995.7-2007.1期间任郑州未来集团有限公司任总经理。于2007.7.7-2012.3.11期间任洛阳中亚置业发展有限公司、河南圣安德鲁斯置业有限公司总经理;2012.3.12-2014.2.10期间任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁(兼任洛阳中亚置业发展有限公司、河南圣安德鲁斯置业有限公司总经理);2014.2.10-2015.1期间任建业住宅集团(中国)有限公司总裁(兼任洛阳中亚置业发展有限公司、河南圣安德鲁斯置业有限公司总经理);2015.1.19至今任建业住宅集团(中国)有限公司董事、执行董事。

  胡冰先生,38岁,北京大学光华管理学院工商管理硕士。1997-2001期间任深圳中勤信资产评估有限公司项目经理;2001-2002期间任北京中鼎信理财顾问公司项目经理;2004.1加入建业住宅集团(中国)有限公司财务中心,2004.6-2005.11期间任建业集团财务中心总经理助理,2005.11-2006.5期间任建业集团财务中心副总经理;2006.5-2007.1期间任建业集团财务中心总经理;2007.1-2008.3期间任建业集团财务管理中心副总监(主持工作);2008.3-2009.2期间任建业集团财务管理中心总监兼计划预算部总经理;2009.2-2010.1期间任建业集团执行副总裁兼财务管理中心总经理(主管财务及成本中心工作);2010.1-2011.5期间任建业集团建业住宅集团(中国)有限公司副总裁兼财务管理中心总经理;2011.5.25-2011.9.5期间任建业集团建业住宅集团(中国)有限公司,副总裁(执委会委员);2011.9.6-2012.1.11期间任建业集团建业住宅集团(中国)有限公司副总裁(执委会委员)(兼任香港建业地产执行副总裁兼营运总监(COO));2012.1.12-2012.2.5期间任建业集团建业住宅集团(中国)有限公司副总裁(执委会委员)(兼任香港建业地产执行副总裁兼首席财务官(CFO));2012.2.6-2014.2.13期间任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁(兼任香港建业地产执行副总裁兼首席财务官(CFO));2014.2.13-2015.1期间任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁(兼任香港建业地产执行副总裁兼首席财务官(CFO))、兼总部财务管理中心总监、兼总部成本管理中心总监;2015.1.19至今任香港建业地产执行副总裁兼首席财务官(CFO)。

  陈剑先生,47岁,西安交通大学管理科学与工程博士。1992.7-2000.3期间任中国建设银行河南省分行副处长;2000.3-2006.6期间任中国光大银行郑州分行、深圳分行部门总经理;2006.6-2008.8期间任郑州聚龙置业有限公司总经理;2008.8-2011.3期间任河南英地置业有限公司董事、总经理。2011.3-2012.2.5期间任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁;2012.2.6-2013.2期间任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁兼郑州建业天明置业有限公司总经理;2013.2-2014. 3.18期间任建业住宅集团(中国)有限公司,副总裁兼郑州公司总经理;2014.3.18-2015.1期间任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁兼郑州公司总经理兼郑州建业凯旋广场项目公司总经理;2015.1.19至今任建业住宅集团(中国)有限公司副总裁兼郑州区域总公司总经理。

  蔡德东先生,41岁,武汉大学企业管理硕士。1997.07-2001.05期间任建业物业公司建业农庄部门主管;2001.05-2005.02期间任建业集团管理中心资产管理部,副经理、经理;总裁办公室行政部经理;2005.03-2005.08期间任运营中心总经理助理;2005.08-2007.01期间任运营中心总经理助理兼运营监控部经理;2007.01-2007.12期间任投资发展中心投资管理部总经理兼人力资源中心行政管理部副总经理(主持工作);2008.01- 2009.2期间任投资发展中心投资管理部总经理;2009.2-2010.7期间任投资管理中心副总经理兼投资管理部经理;2010.7-2012.8期间任投资管理中心副总经理兼投资管理部经理兼任河南建业泰宏置业有限公司副总经理。2012.8-2014.2.13期间任投资管理中心副总经理兼任河南建业泰宏置业有限公司常务副总经理;2014.2.13-2014.3.13期间任投资管理中心副总监兼任河南建业泰宏置业有限公司常务副总经理;2014.3.13至今任河南建业泰宏置业有限公司常务副总经理。

  刘大勇先生,39岁,中共中央党校经济管理专业学士学位,高级营销师职称,中欧国际工商学院在读EMBA。1993年加入建业集团,历任郑州公司新天地项目助理总经理,平顶山公司副总经理,漯河公司总经理等;、2009年2月-2011年3月任集团助理总裁兼漯河中心城市公司总经理;2011年3月-2014年2月任副总裁兼总裁办公室主任、决策执行委员会委员;2014年2月-2015年1月副总裁兼营销管理中心总监;2015年1月至今执行总裁兼运营中心总监、决策执行委员会委员。

  张立华先生,45岁,清华大学国民经济管理专业学士。1999.8-2001.3,雅居乐地产置业有限公司财务部副经理;2001.3-2003.6,雅居乐长江高尔夫球会财务部副经理;2003.6-2006.7,中山市凯茵豪园房地产开发有限公司财务部副经理、经理; 2006.7-2006.12,雅居乐地产中山区域副总经理;2006.12-2011.4,雅居乐地产控股有限公司财务中心副总监;2011.5-2014.2.13,建业住宅集团(中国)有限公司助理总裁兼财务管理中心总经理;2014.2.13-2015.1,建业住宅集团(中国)有限公司,助理总裁兼总部运营管理中心总监;2015.1.19-,建业住宅集团(中国)有限公司副总裁兼决策执行委员会委员兼计划财务中心总监。

  陈瑛女士,50岁,中南财经大学财务会计专业学士。1983-1987,省轻工厅家电公司任会计;1987-1994,省轻工厅空调商场经理;1994-996,省轻工厅对外公司、市英达空调商场经理;1996.11-1997.04集团财务部副经理;1997.04-1998.06建业足球俱乐部总经理;1998.07-1999.09集团资金部经理;1999.09-2000.06集团财务部经理;2001.08-2003.01集团财务中心副总经理;2003.01-2004.04集团助理总裁兼总裁办公室主任;2004.06-2005.09集团2014.2.13-2015.1,建业住宅集团(中国)有限公司,助理总裁兼总部资金管理中心总监;2015.1.19-,建业住宅集团(中国)有限公司副总裁兼决策执行委员会委员兼投融资中心总监有限公司,助理总裁兼董事会办公室副主任;,2012.7.25-2013.2,建业住宅集团(中国)有限公司,助理总裁兼资金管理中心总经理;2013.2-2014.2.13,建业住宅集团(中国)有限公司,助理总裁(执委会委员)兼资金管理中心总经理。

  截至2015年09月30日,本公司董事、监事与高级管理人员在股东方的兼职情况如下:

  截至2015年09月30日,本公司董事、监事与高级管理人员在本公司及下属公司以外的境内企业兼职情况如下:

  截至2015年09月30日,本公司为建业地产股份有限公司100%间接控股子公司。因此,本公司董事、监事和高级管理人员未直接持有本公司股票。

  建业地产股份有限公司间接持有本公司100%股权,根据建业地产股份有限公司2015年中期报告,本公司董事、监事及高级管理人员持有建业地产股份有限公司股权的情况如下:

  房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业,其产业链较长、产业关联度较大,是国民经济的重要支柱。近十年以来,我国房地产行业发展迅速,对GDP增长贡献率稳步上升。国家统计局的统计数字显示,2014年房地产行业对GDP的贡献率达到12.6%。房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分,除2009年因经济危机略低以外,近十年房地产业投资额占我国城镇固定资产投资总额的比例均达到20%以上。2009年至2014年,房地产业投资额年均复合增长率为21.27%,远高于GDP增长速度和其它大部分行业的投资增速。

  2010年开始,为了遏制部分城市房价的过快上涨,抑制投资投机性购房需求,中央政府陆续出台“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等一系列政策,从信贷、土地、税收、限购、利率、存款准备金率等多方面着手深化行业调控。2013年,国务院常务会议又确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。

  随着房地产调控政策效果的逐步显现,同时伴随着我国宏观经济下行压力持续加大,在“稳增长”和“调结构”的指导方针下,2014年,我国房地产市场也结束单边增长的黄金十年,步入调整期,各地商品住宅库存量高企,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加,加上对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。

  2015年以来,在各地购房政策调整、放宽公积金购房和降息降准政策影响下,房地产低迷的迹象开始出现逆转,商品房销售面积从4月份开始超过去年同期,房价环比下降的城市数至5月份已经降至41个,一二线城市房地产市场回暖的迹象尤其明显,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2015年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米,环比由跌转涨,上涨0.45%。同比继续下跌但跌幅较上月收窄0.73个百分点至3.73%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19148元/平方米,环比上涨0.99%,涨幅较上月扩大0.87个百分点。

  从成交量来看,2015年5月开始各级城市成交量持续回暖,其中一线及二三线城市周均成交量同环比均呈现大幅增长趋势。具体来看,一线城市周均成交量同比增幅超九成,环比增幅近三成,其中深圳同环比增幅最高。二三线城市周均成交量同环比均呈现两位数增幅,代表城市中绝大多数城市呈现同环比双增长趋势。从全年累计同比来看,一线城市累计增幅约四成,二三城市累计增幅不及一成。5月中央及地方继续出台鼓励措施,央行年内再次降息为楼市回暖再增动力,在一系列政策支持下,我国房地产市场成交量持续回暖。

  数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com(注:所统计15个二三线代表城市为:天津、南京、成都、苏州、厦门、长沙、东莞、沈阳、福州、青岛、南昌、南宁、温州、惠州、中山。)

  1998年以来,城镇化进程不断推进,宏观经济快速增长,城镇人口持续增加,居民收入及储蓄水平上升,诸多利好因素促进房地产市场供需两旺,总体呈现高速增长态势。2013年,全国商品房销售面积超过13亿平方米,新开工面积突破20亿平方米,相比1998年分别增长9.7和8.9倍;商品房销售额突破8万亿元,相比1998年增长超30倍。分阶段来看,1998-2004年销售面积复合增速为21.0%,2005-2010年放缓至13.6%,2011-2013年已降至10%以下。2014年房地产开工、投资、销售等各项指标同比增速明显趋缓。?进入2015年,中国房地产市场逐步企稳回暖,但已经告别过去高速增长的“黄金时代”,经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态。同时,目前中国房地产市场住房需求以刚需为主,随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大,未来住房需求将逐步实现“刚需”—“刚需+改善”—“改善”的过渡。

  受制于限购政策对购房需求的抑制,北上广深等一线城市整体市场仍将平稳。若限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大,一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化库存,成交回升将随之带动价格上行。以深圳为例,近年来土地供应量较少,市场整体库存压力相对较小,且城市的高速发展,不断吸引着周边城市居民的购房需求,供不应求的市场态势使得房价、地价持续上涨,未来潜在需求潜力仍然旺盛。

  对于多数二线城市及部分三线城市,虽然目前库存压力较大,但随着房地产业回归市场化调节,城市自身的经济、人口优势将逐渐显现,在降息、降准、财税支持等利好政策支持之下,市场需求逐步入市后将消化现有库存,并回落至合理水平,推动房地产市场回归平稳运行。

  对于部分二线城市,早期房地产开发力度较大,致其供应远超过实际需求,库存去化压力突出,市场整体或面临供求失衡的风险。此外,多数三四线城市以经济欠发达城市和资源型城市为主,人口吸附能力不强,市场需求增长缓慢,而早期的过度开发导致市场面临停滞甚至崩盘风险,即使政策利好,但潜在需求不足也将难以支撑房地产市场回升。

  房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳。从产业整合角度来看,房地产企业需要根据自身业务特点和资源积累情况积极进行调整以应对变革。对于大型品牌房企而言,得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,须围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。从资本整合角度看,在国内房地产市场转型的过程中,融资的市场化是重中之重。随着国内资本市场对房地产企业融资的开闸,房企通过境内发行债券进行直接融资将逐渐替代传统的间接融资,成为常态化融资窗口,进一步拓宽了房企融资渠道。另一方面,香港资本市场近年来对于国内企业的认可度日益提高,企业在港融资的需求也日益旺盛,香港资本市场将同样成为国内房地产企业获取优质资本的重要依托。在房地产市场变革调整阶段,资本是房企决胜的关键,优质品牌房企须把握契机,积极整合多维度资源,打通境内境外资本市场融通渠道。

  3、发行人所在区域的房地产发展情况1(数据来源:河南省统计局、WIND咨询)

  发行人的房地产开发业务主要集中于河南省内,包括省会城市郑州及其他省内三、四线城市。河南省的房地产业状况一定程度上影响着发行人未来的业务开展。

  截至2015年9月30日,9月末,河南省待售房地产面积3565.64万平方米,总量比7月末和8月末分别减少73.36万和39.50万平方米,待售面积已经连续两个月减少。其中住宅减少37.70万平方米,办公楼减少4.33万平方米,商业营业用房增加4.44万平方米。短期来看,基于待售面积指标,传统房地产产品市场供应量将逐步下降。从土地购置面积(平均容积率按2.0计算)和土地成交款两方面考量,截至2015年9月30日,河南省房地产行业土地购置面积为652.98万平米,同比下降11.2%,降幅比上半年和1-8月分别收窄17.1个和4.5个百分点。土地成交价款136.85亿元,同比下降8.3%,降幅比上半年收窄3.4个百分点,比1-8月扩大7.4个百分点。土地购置面积降幅持续收窄,预示当前房地产市场信心有所回升。土地购置和成交面积逐步下降,势必导致长期房地产供应量下降。但是,由于河南省相对于中东部较发达地区在城镇化水平、人口优势(绝对量、生育率、二孩率等)、社会消费水平相对滞后等特质,房地产供给下降速度则相对较慢,供给波动较小。

  需求方面,截至2015年9月30日,河南省房地产市场商品房销售面积5,006.64万平米,同比增长7.4%,其中住宅销售面积4,536万平米,同比增长8.1%;非住宅类商品房销售面积为470.63万平方米,增长0.9%。同期,商品房销售额2,357.84亿元,同比增长12.5%,其中,商品住宅销售额为2011.19亿元,增长18.5%;非住宅类商品房销售额为346.65亿元,下降13.1%。从以上数据分析,河南省房地产品需求总体处于上升趋势,但是住宅产品的需求明显强于非住宅产品的需求。

  近年来,河南省政府和各级地方政府采取一系列措施促进房地产市场的健康发展,进一步促进了需求端的增加。例如,河南省政府发布了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》,河南银监局引导辖内银行业支持农民进城购房扩大住房消费,省内公积金贷款政策逐步完善,个别地级市购房补贴政策的出台,均从一定程度上刺激了购房需求。

  从上述供需分析来看,目前河南全省的房地产市场基本处于均衡状态,未来随着城镇化的进一步推进、人口优势的进一步体现,需求将会进一步增加。价格方面,河南省近5年各类住宅的平均价格呈稳步上升的趋势。2012-2014年,办公楼及商业营业用房价格趋于稳定,变化不大,住宅价格仍持续走高,同时带动整体房地产均价上扬。去库存方面,根据前三季度的数据,河南省月均销售面积为556.29万平米,待销售面积为3,565.64万平米,目前预计去库存的周期为6.4月。根据WIND咨询,截至2015年9月30日,全国城市平均去化周期位于7.5-10月的区间,表明河南省全省预计去化周期低于现阶段全国的平均值。即便如此,随着新项目的开工,全省房地产行业去库存工作仍有一定的压力。

  目前我国房地产企业数以万计,规模、盈利和综合实力差异极大,根据中国房地产业联合会2015年发布的:《2015年中国房地产业综合实力100强》,建业位列第35位,也是河南地区排名最高的房产企业。建业省域聚焦战略,深耕河南23年,熟悉区域市场,并且在区域内有良好的口碑,拥有庞大的客户群体。

  2014年,我国房地产市场进入深度调整期,全国范围商品房销售额和销售面积同比分别下降6.3%和7.6%。在此背景下,房地产百强企业仍然凭借较强的综合实力和突出的品牌优势,全年实现销售总额27007.4亿元,销售面积24978.5万平方米,同比分别增长12.4%和10.3%,高于全国平均水平18.7和17.9各百分点。市场份额方面,百强房企市场份额合计达到35.4%,较上年提高5.9各百分点。在房地产行业逐步迈入平稳发展新常态、市场竞争更趋激烈的背景下,市场份额更加集中于领先梯队的房地产企业。

  近几年及将来进入河南省内的房企拥有强大的资金实力及政府的大力支持,未来将挤占大量的市场份额及利润空间,对建业形成竞争。

  公司创立至今,秉承“追求卓越,坚忍图成”的企业精神,立志为行业和民营经济的发展、民族的振兴、国家的富强做出贡献。基于“根植中原 造福百姓”的核心价值观,建业首创并践行“省域化发展战略”,根据国家城市化发展的宏观背景,扎根河南,逐步、分级向下延伸拓展业务。因业务模式所具的独特性,也被中国房地产界誉为“建业模式”。公司始终将企业的使命与企业的发展融为一体。每进驻一个城市都通过建筑作品打造新的城市名片,带给市民新的生活方式;公司还与当地的开发商一同提高城市的建设水准,为地方政府上缴更多的税收,创造了更多的就业机会。为中原城市化进程及社会全面进步所做的不懈努力,获得政府、专家、同行、客户、员工、投资人的一致认同。

  公司定位为中原城市进程和社会全面进步的推动者,扎根河南23年,坚守“让河南人民都住上好房子”的企业理想与使命,并逐渐形成了“森林半岛”、“联盟新城”、“壹号城邦”、“桂园”及“建业十八城”等产品系列,提升了河南各城市的人居水平,为河南城镇化进程的推进做出了重要贡献。与此同时,公司整合相关物业、教育、酒店、足球、商业、绿色基地等资源,构建“私人订制”式大服务体系,开启由城市综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业的转型。公司 始终坚持“向客户提供没有瑕疵的产品和一流的服务”的产品服务观,并以决策科学化、管理规范化、经营专业化的经营管理理念来确保产品和服务的标准和质量。公司成立23年以来,坚守了高质量住宅开发的专业追求,创造了立足于省域化发展的“建业模式”,塑造了一个富有社会责任感的品牌,培育了一支优秀的管理团队,弘扬了“追求卓越,坚忍图成”的企业精神,步入了“持续盈利,稳定增长”的发展轨道。

  目前,公司已进入河南的18个地级城市和22个县级城市。截至2014年12月31日,开发项目累计竣工建筑面积约1380万平方米,拥有在建项目共43个╱期,在建总建筑面积约446万平方米,土地储备建筑面积约1,996万平方米,其中权益建筑面积约1,695万平方米。报告期内,新开工面积约284万平方米,销售面积约218万平方米。

  优良的战略模型和广阔的战略空间为建业带来了持续平稳的发展势头,企业的资产规模不断扩大。在战略的推进过程中,建业也在促进商业环境趋好、社会稳定、社会就业、缴税纳税等方面做出了卓越的贡献。二十三年来,建业连续十多年蝉联河南省房地产行业纳税冠军,2014年企业纳税总额突破23亿人民币,在国税和地税纳税排名中双双位居河南省房地产行业榜首,系唯一入评河南省国地税纳税总额前十的房地产企业。

  公司孜孜不倦追求的“经济效益和社会效益、物质追求和精神追求、企业利益和员工利益、战略目标和执行过程”的高度统一的局面日益形成。2009年初,建业集团“建业品牌标志图形”被河南省工商行政管理局认定为“河南省著名商标”。2013年初,公司位居中国房地产开发企业500强第26位,并连续五年位居区域运营十强第一名。2013上半年,公司名列中国房地产上市公司排行榜第21位,较去年上升一个位次,并荣膺经营绩效五强。2013年9月,公司在“2013中国房地产企业品牌价值评测”中排名全国28位,品牌价值67.67亿,继续位居河南地产第一品牌。同月,公司在“中国房地产TOP10研究组”评选中荣膺“2013中国中部房地产公司品牌价值TOP10”第一名。2013年11月,公司 入围“2013河南民营企业100强”榜单,排名第19名并继续位居房地产行业第一位。2013年12月,胡葆森董事长荣膺大河财富论坛“2013中原经济大奖——中原经济终身成就奖”;同时本公司荣膺“2013中原十大最受尊敬企业”,“建业”品牌获评“2013中原十大领袖品牌”;2014年3月19日,2014中国房地产500强评测成果发布,公司 获评2014中国房地产开发企业500强第26位,并连续六年位居区域运营十强第一名,蝉联中国房地产上市公司经营绩效五强;2014年9月17日,2014中国房地产品牌价值测评成果发布,公司品牌价值以新高的68.36亿元继续位居河南房企第一品牌,也是入围榜单50强的唯一河南本土房企。

  随着行业发展,企业之间的竞争将进一步加剧,房地产行业集中度持续上升,房企延续了强者恒强的发展态势,越来越多的房企也已经感受到行业发展中出现的困难和问题。商业模式的创新已成为促进企业发展的重要推动力,房地产企业在商业模式创新中的不断探索,也将为房地产行业未来持续平稳的发展创造良好的条件。公司也正在尝试商业模式的创新和转型,通过以下战略转型努力实现持续盈利稳定增长:

  一、思维模式的转型,要开门创新,真正具备客户思维;二、经营方式的转型,从单兵作战向协同作战转型,各资源板块、分支机构应具备更强的协同思维,提升整合价值;三、扩张方式转型,由重资产向轻资产转型,立足使品牌的商业价值最大化;四、管控模式的转型,集团着力向战略投资型管控模式转变;五、发展方式的转型,开启历史性跨越,由单一的房地产开发商向新型生活方式服务商整体转型。

  本公司的经营范围为:房地产开发与经营(建业置地广场项目:107国道以西,金英路以南);房地产配套投资、咨询与服务;建筑、装饰材料销售(涉及资质证的凭证经营)。

  目前,公司主营业务收入主要来自房地产开发、酒店运营、商贸公司经营和农产品销售,其中,房地产开发占据最大比重,2012年至2014年度,公司房地产开发收入占营业收入比重分别达到98.56%、98.08%、95.09%。

  截至2015年9月末,本公司及控股子公司主要在建拟建、储备项目的基本情况如下:

  报告期内,发行人累计竣工面积为788.99万平方米,累计销售面积为772.05万平方米,累计销售金额为4,941,039.15万元。具体销售明细如下:

  截至2015年9月末,公司主要在建项目土地面积合计158.94万平方米,总建筑面积达414.92万平方米,项目主要分布在河南省内的主要城市。具体在建明细如下:

  公司2016年主要拟建项目总建筑面积182.65万平方米,主要分布于郑州、洛阳、焦作、安阳、鹤壁等河南省内区域。具体拟建明细如下:

  在建项目与拟建项目均分布于郑州、开封、洛阳、三门峡、商丘、驻马店、信阳、新乡、焦作、济源、平顶山、许昌、漯河、南阳、安阳、濮阳、鹤壁、周口等18个地市。

  郑州、开封、洛阳等地市的经济增速较快,人口较多,销售去化率较高。一般来说,该地区项目于开盘一年内去化率不低于80%,开盘两年内去化率不低于90%。该地区在建项目及拟建项目投资占总投资比例为38.90%,比例较高。

  三门峡、商丘、驻马店、信阳、新乡、焦作、济源、平顶山、许昌、漯河、南阳、安阳、濮阳、鹤壁、周口等市级城市经济增速稳定,房地产市场受政策影响较小,该地区项目开盘一年内去化率不低于65%,开盘两年内去化率不低于80%。该地区在建项目及拟建项目投资占总投资比例为48.47%,比例较高。

  洛阳偃师、三门峡灵宝、商丘柘城、驻马店西平、驻马店遂平、新乡长垣、焦作修武、平顶山宝丰、许昌鄢陵、许昌长葛、漯河临颍、安阳汤阴、鹤壁滑县、周口淮阳等县级城市经济发展相对缓慢,该层面项目开盘一年内去化率不低于50%,去化率相对较低。该地区在建项目及拟建项目投资占总投资比例12.63%,比例较低。

  总体来看,公司在建及拟建项目主要分布在去化速度较快的区域,个别分布在去化速度较慢区域的项目占比不大,公司项目的整体去化速度预期良好。

  针对在建及拟建项目,公司将充分调研市场需求,适时调整产品类型,根据不同地区的项目采用不同的营销策略及价格策略;协调银行等金融机构为客户提供全方位的金融服务,如协助客户办理首付分期等;充分发挥建业集团的品牌效应及大服务体系的作用,为业主提供多方面的服务,吸引潜在客户。

  截至2015年9月末,公司土地储备建筑面积合计2,042.50万平方米。按土地储备面积总量排序,土地储备分布前五位的区域分别是郑州区域、安阳区域、许昌区域、驻马店区域、开封区域。

  发行人具备中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》,证书编号:建开企[2001]155号,资质等级为一级,批准从事房地产开发经营业务时间为1992年5月22日。

  2012年-2014年度及2015年前3季度,公司主营业务收入分别为5,549,041.75千元、9,921,614.79千元和8,714,237.81千元和5,949,592.40千元。其中,商品房销售收入占比最大,2012年-2014年度及2015年前3季度,商品房销售收入分别达到5,528,200.07千元、 9,860,077.49千元、8,526,679.12千元和5,784,292.30 千元,占营业收入的比例分别为98.56%、98.08%、95.09%和93.52%。

  2012年至2014年及2015年前3季度,公司主营业务毛利润分别达到2,075,186.97千元、3,462,575.33千元、3,177,533.82千元和1,759,471.00千元,其中,公司核心业务房地产开发的毛利润分别为2,061,490.14千元、3,414,827.94 千元、3,054,152.89 千元和1,700,658.90 千元。主营业务毛利率相对持续稳定,分别为37%、35%、36%和30%。公司开发的房地产项目盈利能力较强,且持续稳定。

  2012年至2015年9月末,尽管国内宏观经济运行和房地产调控政策起伏多变,但公司通过不断积极地调整经营策略,拓宽融资渠道,严控项目风险,完善项目的区域分布和产品结构,提升公司的环境适应性和可持续发展能力。最近三年,公司新开工面积分别达到226.32万平方米、283.33万平方米、244.73万平方米。每年竣工面积分别为170.20万平方米、295.1万平方米、212.71万平方米。每年签约销售金额分别为103.52亿元、140.27亿元、151.65亿元,结转收入面积分别为95.1万平方米、161.4万平方米、152平方米,相应的结转收入为56.09亿元、100.53亿元、89.67亿元。公司签约金额、签约面积均呈现逐年递增。2014年随着我国房地产市场逐步进入调整期,公司2014年收缩了业务规模,新开工面积以及竣工面积出现了下降。

  土地购置方面,公司过去三年新增土地储备面积分别为419.11万平方米、606.97万平方米、494.65万平方米。土地购置情况与市场环境和行业发展基本保持一致,体现公司经营拿地策略与市场周期变化的高度适应性。

  本节的财务会计数据及有关指标反映了本公司近三年又一期的财务状况、经营成果和现金流量情况。本公司2012年度、2013年度、2014年度财务报告均经中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙),并出具了标准无保留意见的审计报告。

  本公司财务报表以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号发布、财政部令第76号修订)、于2006年2月15日及其后颁布和修订的41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)的披露规定编制。

  根据企业会计准则的相关规定,本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外,本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值,则按照相关规定计提相应的减值准备。

  ③EBITDA利息保障倍数=(利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销)/ (资本化利息+计入财务费用的利息支出)

  ⑤应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额,其中2012年应收账款周转率=营业收入/应收账款余额

  ⑥存货周转率=营业成本/存货平均余额,其中2012年存货周转率=营业成本/存货余额

  ⑦总资产周转率=营业收入/总资产平均余额,其中2012年总资产周转率=营业收入/总资产余额

  根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号――净资产收益率和每股收益的计算及披露(2010年修订)》的规定,公司近三年加权平均净资产收益率指标计算如下:

  加权平均净资产收益率=P/(E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)

  其中,P分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润;NP为归属于公司普通股股东的净利润;E0为归属于公司普通股股东的期初净资产;Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产;Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产;M0为报告期月份数;Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数;Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数;Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动;Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。

  本期债券发行完成后,公司的长期负债比例将适当提高,资产负债结构将得以改善。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动:

  2、假设本期债券在2015年9月30日完成发行,募集资金净额为30亿元,即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行,本期债券募集资金的13.696亿元用于偿还金融机构借款(其中13.696亿元全部偿还一年内到期的流动负债),16.304亿元用于补充流动资金。

  3、假设本期债券募集资金净额30亿元计入2015年9月30日的合并资产负债表。

  截至2015年9月30日,公司合并报表口径的流动负债占负债总额的比例为88.04%,非流动负债占负债总额的比例为11.96%,流动比率为1.20,速动比率为0.54。假设本期债券发行在2015年9月30日完成,按本次发行规模上限30亿元计算且按募集资金用途使用本次发行所募资金后,流动负债占负债总额的比例将下降为77.65%,非流动负债占负债总额的比例将上升为22.35%,流动比率提高为1.36,速动比率为0.66。

  根据《管理办法》的相关规定,结合公司财务状况及未来资金需求结合公司财务状况及未来资金需求,公司向中国证监会申请发行不超过30亿元的公司债券。

  本次发行规模不超过30亿元,主要目的在于拓宽公司融资渠道,优化公司债务期限结构,增加中长期负债的比例,使得公司负债与资产的期限结构更加匹配,满足公司战略规划对中长期资金的需求,同时在一定程度上降低公司的财务成本,增强公司的抗风险能力,提升公司的市场竞争力,符合公司的利益。

  经公司2015年10月20日董事会会议审议通过,并经2015年11月18日股东决议通过,本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还银行贷款和补充流动资金。

  公司拟将本期债券募集资金的13.696亿元用于偿还银行贷款,具体的偿付明细如下:

  因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性,可能使公司无法直接以本期债券募集资金于上述金融机构贷款到期日进行偿还。如公司无法直接以本期债券募集资金于上述金融机构贷款到期日进行偿还,公司将本着有利于优化公司债务结构、尽可能节省财务费用的原则通过自筹资金方式偿还上述金融机构贷款,待本期债券募集资金到位后予以替换。

  截至2015年9月末,公司土地储备建筑面积合计2,042.50万平方米。随着在建项目及拟建项目的陆续开发建设,公司在未来的现金支出将会较大。由于房地产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点,公司需要准备大量的流动资金以应对项目所需的资金周转,保证项目的运转和开发。

  截至2014年末,公司的流动负债中主要包括预收款项4,089,039.98千元、其他应付款10,072,045.00千元及应付账款4,746,081.10千元,公司短期内对流动资金的需求较大。流动资金的补充可以保障公司的现金储备,从而有效应对公司日常经营中的资金需求,为公司业务的快速发展提供有力的支持。为了更好地贯彻公司的发展战略,把握公司新一轮开发的机遇,本次募集资金中的16.304亿元补充流动资金将用于现有项目的滚存使用和未来资金储备,从而进一步保障公司未来流动资金的充足率和灵活度,优化公司的资产负债结构。

  假设本期债券的实际募集资金规模为发行规模的上限30亿元,用于偿还金融机构借款和补充流动资金。本期债券募集资金的运用对公司财务状况将产生如下影响:

  截至2015年9月30日,公司合并报表口径的流动负债占负债总额的比例为88.04%,非流动负债占负债总额的比例为11.96%,流动比率为1.20,速动比率为0.54。假设本期债券发行在2015年9月30日完成,按本次发行规模上限30亿元计算且按募集资金用途使用本次发行所募资金后,流动负债占负债总额的比例将下降为77.65%,非流动负债占负债总额的比例将上升为22.35%,流动比率提高为1.36,速动比率为0.66。

  以上数据显示,募集资金用于金融机构借款和补充流动资金,有利于优化公司债务期限结构,增强短期偿债能力和提高资金运营效率。

  近期,国家在坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇的基础上,研究建立房地产宏观调控的长效机制,以促进房地产业长期健康稳定发展。报告期内,公司秉承谨慎乐观的方针,通过大力开拓新的销售区域、完善销售及市场推广策略、融资渠道多元化等经营策略,使得公司主业发展保持了稳定的增长,各项资产规模逐步扩大。本期债券募集资金的运用,有利于公司更合理地配置中长期资金及流动资金,有效支持公司房地产开发业务的进一步发展,实现继续拓展房地产业务区域和提高市场份额的战略规划。

  通过发行公司债券,可以拓宽公司融资渠道,并有效降低融资成本。按目前的银行贷款利率水平以及本期债券预计的发行利率进行测算,本期债券发行后,公司每年可节省一定的财务费用,有利于增强公司的盈利能力。

  综上所述,本次募集资金用于偿还银行贷款和补充流动资金,有利于提高财务杠杆比率,优化债务期限结构,增强短期偿债能力和资金运营效率,满足公司的流动资金需求,符合公司和全体股东的利益。

  1、发行人2012年、2013年、2014年及2015年三季度期的财务报告及审计报告;

  5、2015年建业住宅集团(中国)有限公司公司债券之债券持有人会议规则;

  自本募集说明书摘要公告之日起,投资者可以至本公司、主承销商处查阅本募集说明书摘要全文及上述备查文件,或登录上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)查阅本募集说明书摘要。

  本期债券发行期间,每日9:00-11:30,14:00-17:00(非交易日除外)。

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